各乡镇人民政府，市政府各部门，各街道办事处：

《汝州市安置房代建回购管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                                            2016年6月29日

汝州市安置房代建回购管理暂行办法

第一章总则

第一条 为规范棚户区改造安置房项目代建管理，明确代建资格准入、招投标、双方职责、资金管理以及奖惩规定等有关内容，根据相关法律法规，结合我市安置房项目建设管理实际，制定本办法。

第二条 本办法所称安置房代建是指通过政府购买棚改服务的形式，政府或国有投资人通过招标方式选择专业化项目管理公司，负责安置房项目的投资管理和建设实施，项目建成后交付给使用方。

第三条 政府购买棚改服务的购买主体是指项目所在地的乡镇政府、街道办事处或棚户区改造项目归属的管理部门，具体负责棚户区改造房屋征迁、土地征收及回迁安置的实施工作。

政府购买棚改服务的承接主体是指由政府依法确定的具有投融资能力的国有企事业单位，具体负责安置房代建招标组织，代建或回购价格确定、合同签订等工作，履行相应权利和义务。

政府购买棚改服务的实施主体是指通过政府公开招标或单一来源采购等方式，确定的普通商品房开发企业或安置房代建单位。

政府购买棚改服务购买主体和承接主体，应及时签订政府购买棚改服务协议，明确约定双方权利、义务、安置房交付时间、过渡费承担方式以及违约责任等。承接主体和实施主体之间，应及时签订安置房代建协议。遇有安置数据调整变化的，要及时、主动加强与安置房代建单位的协调和对接。

第四条 市新型城镇化管理办公室会同市发展改革、财政、国土资源、住房城乡规划建设等部门对各项目所在地乡镇政府、街道办事处、各相关部门申报的安置房年度需求计划和建设计划进行审核，并综合全市年度固定资产投资计划、财政投融资计划、农用地转用计划、城市规划等因素，编制全市安置房年度建设资金预算、建设计划和用地计划，经市政府批准后实施。

第五条 安置房项目立项前，项目实施单位应向市新型城镇化管理办公室申报安置房项目建设计划。

第六条 市住房城乡规划建设部门应依据市政府批准的全市安置房年度建设计划，综合项目安置对象、项目用地及周边配套等因素审批安置房项目建设计划。

第七条市住房城乡规划建设部门按照全市安置房年度建设计划要求负责落实项目用地选址，并依据经审批的安置房项目建设计划办理具体项目的相关规划审批手续。

第八条 市国土资源部门负责落实棚户区改造供地政策，将安置房建设用地纳入年度土地供应计划，保障土地供应。

第九条 市发展改革部门依据经审批的安置房项目建设计划和基本建设程序，负责办理具体项目的立项审批手续。

第十条 市财政部门负责积极申请国家各类棚户区改造补助资金，确保资金及时足额下拨，并对资金使用进行监管；在各棚改项目预算安排有缺口，确需举借政府债务弥补时，统筹安排代发地方政府债券予以支持。

第十一条 市监察、审计、民政、税务、统计、不动产登记等部门和相关金融机构要按照各自职能做好相关工作。

第二章项目准备及管理

第十二条 在棚户区改造项目启动前，项目所在地的乡镇政府、街道办事处或棚改项目归属的管理部门要认真逐户调查，固化基础信息，结合市规划部门提供的规划设计条件，协调相关部门做好规划选址、土地预审、环境影响评价、可行性研究等的基础上，认真进行初步成本测算，包括必须提供的安置房套数、面积等初步估算资料，作为项目实施风险评估的原始底档；具体实施征迁时，应逐户规范建档，并实施纸质档案和征迁电子平台信息同步建档；征迁工作结束后，应及时汇总统计征迁协议签订情况、不同户型安置房源需求情况，作为确定安置房用地、规划或土地招拍挂前置条件的依据。

第十三条 棚户区改造项目所在地乡镇政府、街道办事处或棚户区改造项目归属的管理部门作为征迁工作责任主体，承担支付被征迁人临时过渡费和超期过渡费的责任和义务，不受代建行为约束。

第十四条 安置房规划使用性质必须明确，不得以无法办理居民独立产权证件的房屋代替。涉及采取划拨用地方式集中建设居民安置房的，应及时办理或完善土地划拨手续，如需将国有建设用地划拨使用权变更为国有建设用地出让使用权的，按相关政策另行办理。

第十五条 集中建设或分区建设的居民安置房，须与同区域普通商品房具有同等质量、配套和外观。

第十六条 住宅安置房应满足住宅设计规范标准及详规，最小安置户型建筑面积标准必须满足征迁补偿政策要求。新建的住宅安置房应有不低于一间（不含厨、卫）南向（含东南、西南）采光。非住宅安置房应满足征迁协议约定。

第十七条 安置房建设项目未经竣工验收合格并备案的，不得交付使用。

第十八条 安置房主体竣工后，应及时申请进行面积预测量，避免与合同约定面积误差过大的情况出现。棚户区改造指挥部应会同项目代建方依据面积预测量结果，预先反复排查安置房源落实到位情况，为正常交付安置做好足够准备，遇有异常情况的，应事先做好调解工作并及时变更拆迁补偿协议。

第十九条 安置房交付前原则上应具备安置户入住使用条件。为避免厨、卫用具、内墙砖以及内门等二次装修可能造成重复浪费和污染，安置房竣工交付前，各项目所在地乡镇政府、街道办事处会同代建方可根据被安置居民意向，经张榜公示后，根据装修到位价格实行现金抵扣或装修到位两种方式供选。预先征求被安置居民意见一致的，可在施工招标前予以明确。

第三章预选名录管理

第二十条 新建安置房项目实行项目评估、土地规划评审、信访风险评估管理。

第二十一条 拆迁安置房项目代建单位实行资格准入制度，市新型城镇化管理办公室对符合安置房代建资格准入条件的单位实行代建单位预选名录管理。承接主体应通过招标程序在代建单位预选名录中择优选择代建单位。 

第二十二条 市新型城镇化管理办公室根据企业的开发资质、资金实力、业绩、信誉、专业技术人员配备等因素，对申报进入代建预选名录的房地产开发企业进行资格审查，并负责代建单位预选名录的日常管理工作。

第二十三条 同时具备下列条件的，可申报进入代建预选名录：

（一）代建单位应具备房地产开发资质；

（二）注册资金1亿元以上；

（三）申请前3年内开发房地产住宅项目或代建拆迁安置房项目累计竣工建筑面积在10万平方米以上（含10万平方米）；

（四）在编专职从事工程技术、经济等相关专业技术人员总数不少于30人，其中具备高级技术职称的人员不少于5人；

（五）有良好的企业信誉，近两年内无不良信用记录的。

第二十四条 申报进入代建预选名录需提交以下资料：

（一）加入预选名录申请表（一式两份，电子文档）；

（二）营业执照和资质证书复印件；

（三）验资报告复印件；

（四）单位组织结构及管理制度说明；

（五）项目负责人、技术负责人、具有专业技术职称人员资格证书以及单位和以上人员养老保险、医疗保险等社保基金缴纳证明复印件；

（六）单位业绩证明资料；

（七）办公场地证明材料；

（八）其它需要提供的资料。

其中上述第（二）、（三）、（五）项申报时需同时提供资料原件，核对确认后原件予以返还。

第二十五条 代建单位预选名录申报每年2次，申报时间为每年6月与12月。市城乡建设规划管理和新型城镇化领导小组对申报单位进行资格审查后，对符合条件的单位予以公示，公示无异议后报市棚户区改造联席会议议确认，并发放代建预选名录卡。

第二十六条 代建预选名录卡有效期为2年，期满后须重新申报，经市建设行政主管部门和市拆迁安置房项目联席会议议审核确认后换发新卡。

第四章代建招标管理

第二十七条 代建项目一般应通过公开招标选择代建单位。采用单一来源或其他方式选择代建单位的，承接主体需报市政府批准同意。

第二十八条 代建单位招标评标小组由工程管理、规划、建筑、经济等方面的专家组成，人数为五到七人（单数），专家成员在市公共资源交易中心招投标专家库中抽取产生，专家分类根据安置房代建评标的专业特点和需求设置。评标小组成员名单在中标结果确定前应当保密，评标专家与投标单位有利害关系，可能影响对投标公正评审的，应当主动提出回避。

第二十九条 投标文件由技术标、资信标、商务标组成。代建评标采用综合评估法，评分标准分为技术部分、资信部分、商务部分，总分值为100分，其中技术部分为50分，资信部分为20分，商务部分为30分。各投标人的综合得分为技术部分、资信部分、商务部分的得分总和，综合得分最高的投标企业为中标者（综合得分相同的，实行商务标低价者中标）。

第三十条 评标时评标小组成员依据相关法律法规和招标文件要求，重点对企业业绩、信誉、专业技术人员配备，工程管理大纲或管理方案、方案设计的合理和可行性，对工程的理解特别是节点、难点工程保障措施，投资、工期、质量、安全等管理目标及保障措施，代建管理费报价等因素进行审议评分。

第五章代建双方职责

第三十一条 项目代建实行合同制管理，代建单位确定之日起30日内，承接主体与代建单位签订《委托代建合同》，明确项目代建的范围及投资、质量、工期、安全等方面的要求，明确双方权利义务、履约保证方式、代建管理费及支付方式、合同争议解决方式等。

第三十二条 承接主体履行下列职责：

（一）牵头组织拆迁安置房项目代建招标工作，编制招标文件，报市公共资源交易中心备案，并依法择优选定代建单位；

（二）负责提出项目使用功能配置和建设标准等；

（三）负责项目《可研报告》编制及相关报批手续；

（四）负责与代建单位签订《委托代建合同》；

（五）负责落实项目建设资金，并按代建合同约定支付和结算资金；

（六）根据项目代建方式不同，需协助或负责工程勘察设计招标工作，办理或协助办理各项前期报批手续。依据合同约定，做好征地拆迁等建设条件的落实、协调工作；

（七）负责项目设计全过程决策；

（八）负责组织项目竣工验收，监督代建单位对建设工程质量、安全、进度的管理；

（九）其它合同约定的事项。

第三十三条 代建单位履行下列职责：

（一）按照代建合同约定组织或参与建设工程施工、设备、材料采购的招标工作，在工作中回避有利益关系的单位；

（二）开展工程质量、进度、投资、安全文明施工等全过程科学管理，涉及文物、环境、绿化等其它需要保护的，按市有关规定执行；

（三）协助或负责办理工程实施阶段涉及的相关报审报批等各类手续；

（四）根据合同约定对重大工程变更的报审；

（五）进行资金使用计划的申报；

（六）依据项目代建方式不同，需负责或协助工程勘察、设计招标工作，办理或协助办理各项前期报批手续；

（七）审核设计文件，督促和检查设计进度，确保项目按承接主体要求以及相关部门审批意见进行设计；负责组织绿色建筑评审、施工图审查等工作；

（八）做好工程进度报表的审核、签证，按月向承接主体上报工程进度、质量、安全、文明施工和资金使用情况，按项目进度要求上报年度投资建设计划；

（九）组织工程中间验收、分户检验、专项验收；负责完成竣工备案、配套确认等工作；负责工程决算的初步审核和上报；按合同约定向建设单位办理资产交付手续；办理项目房地产权属登记手续；落实质量保修期内的保修责任，及时处理因施工质量等引起的各类投诉；

（十）按照工程档案管理有关规定，对代建各个环节建立健全有关档案；负责工程技术资料的整理汇编和移交相关部门等工作；负责在办理工程移交时一并将工程档案及相关资料向承接主体和有关部门移交；负责房屋移交前的物业管理工作；

（十一）代建单位实施项目代建管理过程中，应接受有关部门组织的检查、考核、审计等监督管理；

（十二）其它合同约定的事项。

第六章资金管理

第三十四条 代建单位负责编制年度项目资金使用计划，并依据相关合同、工作进度、完成工程量等，做好各项资金拨付的审核工作，并将审核结果及相关资料报承接主体；

第三十五条 根据相关单位对资金拨付的审核结果，承接主体审定后将资金拨付至代建单位设立的代建项目专项资金账户或将资金直接拨付给项目承建单位、设备供应商及相应的收款（用款）单位。

第三十六条 代建费用由代建单位在投标时自行报价，其中：

（一）全过程代建管理费用

1. 以经财政评审中心审定的工程总投资额（包括代建单位承担的勘察设计费用、建安工程费用、住宅小区配套基础设施建设费用等）由代建单位自行报价，以中标价为基数，给予2%的管理费、3%的利润；

2. 地质勘察费用：土质60元/m2、砾石岩石120元/m2，孔数及米数以地质报告确定；

设计费用：多层建筑12元/m2、小高层15元/m2、高层18元/m2、景观13元/m2、（扣除建筑物占地面积）、道路管网2.5元/m2（用地面积）；

施工图审查费用（1.5元/m2）；

3. 工程监理由政府购买棚改服务确定的承接主体进行招标，并支付相关费用；

4. 其他费用：社保基金、防雷评价费、地震安全评价费、排污预缴费、消防设计审核、深基坑方案专家评审费、房屋环境检测费、房屋面积测量费、桩基础检测费、消防设施及电器检测费、防雷检测费、建筑工程许可证公示费、高层建筑沉降观测费、文物勘察费、测绘费、供电电力工程专项包干缴费、市政开口费、信报报箱费、房屋维修基金、竣工图测量费、室内环境检测费、建筑垃圾处理费、开具不动产发票时缴纳的增值税等费用，不计入代建费，按实际发生另行计取。有关收费办法与收费标准，需要按政府价格主管部门的规定执行。

（二）分阶段代建管理费用

1. 前期阶段代建管理费用：原则上以项目勘察设计（不含施工图设计）费用和工程前期费用为基数，综合费率最高不得超过5%；

2. 建设阶段代建管理费用：原则上以项目建安工程费、住宅小区基础设施建设费为基数，综合费率最高不得超过5%。

第三十七条 实行代建的项目应当以承接主体委托财政部门审核后确认的工程概算（以下简称经确认的工程概算，包括勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区配套基础设施建设费等）作为最高投资控制限额。但有下列情形之一的，由代建单位提出，经相关部门或咨询机构审核确认后，报承接主体同意，可做调整：

（一）不可抗力因素；

（二）国家方针政策调整；

（三）符合有关工程变更相应规定，累计变更金额超过经确认的初步设计概算10％或超过500万元的。

第七章税收管理

第三十八条 政府购买棚改服务的承接主体应强化安置房建设项目的管理，及时将立项的安置房建设项目信息、安置房承接主体和代建单位信息提供至税务机关，并协助提供安置房建设项目土地取得、项目立项、工程招投标、工程预算、工程规划、建筑安装工程合同等一系列与税务密切相关的涉税资料。

第三十九条 建设单位和代建单位应规范财务核算，按照税务部门的规定办理税务登记、项目登记，及时报送建筑安装工程招标资料、委托代建合同、工程合同、建筑施工进度、工程竣工验收资料、竣工结算、建筑面积、征收安置协议、安置房使用情况、剩余房源情况等相关涉税信息，并按规定及时申报缴纳增值税、土地使用税、印花税、土地增值税等相关税收。

第四十条 安置房代建回购过程中符合棚户区改造有关税收优惠政策的情形可依政策规定向主管税务机关提请减免税申请，依法享受税收减免优惠。

第八章房源管理

第四十一条 市国资局（办）、新型城镇化管理办公室和各乡镇政府、街道办事处应加强全市安置房房源的管理，逐步建立安置房房源数据库，建立健全安置房房源基础台账的动态管理制度，切实做到账实相符，监管到位。

（一）建立房源清单备案制度。安置房建设单位在申请安置房交付使用竣工验收时应同时将征收安置协议、安置房使用情况和剩余房源清单上报市新型城镇化管理办公室备案，并应对提供剩余房源清单的真实性负责。

（二）严格产权交易管理和产权登记行为。安置房建设单位在办理房屋初始登记和土地登记手续后，市住房城乡建设局、市国土资源局和市地税局根据棚改指挥部提供的已安置房源清单及申请人提供的相关资料，分别进行契税、房屋产权交易、不动产登记的申报工作。

（三）加强剩余安置房源管理。各乡镇政府、街道办事处及安置房建设单位应切实加强安置房源管理，按规定办理房屋初始登记和土地分割登记手续；及时做好征收安置协议归档、掌握安置房使用情况；剩余安置房源应优先保证本区域征收安置的需要，也可用于扶贫安置及农民进城购房等，除此之外需要使用剩余安置房房源的，应按照市国有资产处置的有关规定执行。

第九章奖惩规定

第四十二条 有下列情形之一的，承接主体可对代建单位实施奖励：

（一）与项目最高投资限额相比，代建项目在确保质量、不降低标准和减少工程内容的前提下，通过优化设计方案和施工方案而节省的工程投资，其工程决算经财政、审计等部门审定确认后，由代建单位提出申请，可给予一定奖励。奖励标准最高为所节约资金的50%。

（二）在保证质量的前提下，代建项目实际交付工期比合同约定工期提前的，可给予一定奖励，工期提前奖励最高限额不超过50万元。

第四十三条 代建单位未能完全履行代建合同，致使工期延长、投资增加或质量不合格，所造成的损失或投资增加额按合同约定从代建单位的履约保证金中补偿（履约保证金为代建合同金额的10%）；履约保证金额不足的，相应扣减代建项目管理费；扣减代建项目管理费不足的，由代建单位赔偿，并在代建合同中约定。

第四十四条 因承接主体原因，未能完全履行项目代建管理合同，给代建单位造成损失的，按合同约定由承接主体负责赔偿。

第四十五条 代建单位有下列情形之一的，市建设行政主管部门取消其代建资格，且2年内不得再次申请进入预选名录：

（一）将代建项目擅自委托其它单位或个人进行代建管理的；

（二）造成代建项目重大损失的；

（三）在实施代建管理过程中存在违法行为的；

（四）因自身原因，未能完全履行项目代建合同造成严重后果的。

第十章附则

第四十六条 存量商品房回购可参照本办法执行。对未列入代建成本的土地费用，综合考虑土地取得成本及财务成本计入回购价格。

第四十七条 本办法自发布之日起实施。

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